2010年加入泰和泰律师事务所,现为泰和泰律师事务所资深律师。执业以来,周冬平律师担任过包括中国电建、中国电信、德州仪器、华西都市报、四川日报报业集团、通威股份等数十家大中型企事业单位法律顾问,为其提供企业内控、人力资源、薪酬绩效、商业秘密保护、改制及并购、裁员、仲裁诉讼代理等法律服务,积累了丰富的执业经验,为企业构建起了完善的法律风险防范体系。代理过几十起劳动人事、民间借贷、公司民商经济、人身损害赔偿等案件,为当事人挽回了大量经济损失,有效保障了其合法权益,得到了客户的认可。

详细介绍

原告蒋某某、原告刘某某与被告XX集团成都武侯房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

2018-07-08 来源: 浏览:679次

成都市武侯区人民法院

民 事 判 决 书

(2013)武侯民初字第657号

原告蒋某某。

原告刘某某。

委托代理人周冬平律师

委托代理人谭羽。

被告XX集团成都武侯房地产开发有限公司。

法定代表人孙某某,董事长。

委托代理人钟俊芳,泰和泰律师事务所律师。

委托代理人张勇,职工。

原告蒋某某、原告刘某某与被告XX集团成都武侯房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告蒋某某、原告刘某某及其委托代理人周冬平,被告XX集团成都武侯房地产开发有限公司的委托代理人钟俊芳、张勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告蒋某某、原告刘某某诉称,2010年12月21日,二原告与被告XX集团成都武侯房地产开发有限公司签订购房合同,购买位于成都市武侯区七里3、4组、龙井9组,“XX铂朗郡”(又名“XX.圣路易名邸”)4栋1单元5楼1号(建筑面积109.18平方米)房屋一套,价格为8371.72元/平方米,按套内面积计算,总价为778905元。合同予以备案,备案号为1220487。付款方式为首付38%,即30万元,其余向中国银行双流支行贷款。合同第三条约定该房屋为剪力墙结构,建筑层数为14层,其中地上12层,地下两层,但实际交付时为地下只有一层。合同第十五条约定房屋质量符合国家和省颁布的工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求,并约定交付商品房时,该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格,双方共同查验收房,发现有其他问题的由出卖人在90日内进行整改并承担整改费用,整改期间不做逾期交房处理,整改完毕后,经通知买受人拒绝前来验房或无正当理由拒绝办理交付手续的,视为交付。2012年8月31日,二原告接到被告XX集团成都武侯房地产开发有限公司的通知去验房,发现房屋质量有问题,整个房屋地下只有一层。房屋的墙面和地面明显有质量问题,用手可以将水泥和砖从墙上取下来。地下室设置了过多的车位,占用了消防和人行通道,消防栓的位置也不合格,公共XX出售给了一楼的住户。规划图上的XX没有实际修成XX,而是修成了水泥路面,小区健身设施也不足。二原告向被告XX集团成都武侯房地产开发有限公司提出了自己的意见,要求对方整改。被告XX集团成都武侯房地产开发有限公司承诺对房屋内部进行整改,而且也已经进行了墙面整改,但地面仍然没有整改。被告XX集团成都武侯房地产开发有限公司至今没有通知二原告去验房和交付,所以二原告要求退房,并要求被告XX集团成都武侯房地产开发有限公司予以赔偿。原告蒋某某、原告刘某某请求:二原告退房,被告XX集团成都武侯房地产开发有限公司退还二原告已支付的全部房款,并按照已付款的5%支付违约金,并赔偿二原告支付的银行按揭贷款的利息(从按揭支付第一个月到被告XX集团成都武侯房地产开发有限公司实际退款月止),以及首付款30万元的银行利息。诉讼费、律师费5000元由被告XX集团成都武侯房地产开发有限公司承担。

被告XX集团成都武侯房地产开发有限公司辩称,我们不同意退房,没有达到合同约定的退房条件。

经审理查明,2010年12月21日,原告蒋某某、原告刘某某与被告XX集团成都武侯房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份,约定原告蒋某某、原告刘某某共同向被告XX集团成都武侯房地产开发有限公司购买位于成都市武侯区七里3、4组,龙井9组(A宗)地块的“XX铂朗郡”(又名“XX.圣路易名邸”)4幢1单元5楼1号住宅房屋一套。房屋建筑面积109.18平方米,总价778905元。房屋为普通商品房,建筑结构为剪力墙结构,建筑层数为14层,其中地上12层,地下2层(原文如此)。原告蒋某某、原告刘某某以分期付款方式支付房屋价款,其中首期支付总价款的38%,其余价款通过贷款解决。出卖人被告XX集团成都武侯房地产开发有限公司应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房,不得擅自变更。出卖人确需变更建设工程规划许可证规定条件的,应当书面征得受影响的买受人同意,并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给买受人的权益造成损失的,出卖人应当给予相应的补偿。经规划行政主管部门批准的规划变更、设计单位同意的建筑工程施工图设计文件的下列变更:“该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向、用途”影响到买受人所购商品房质量或使用功能的,出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内书面通知买受人,未通知的,买受人有权退房。合同还约定出卖人被告XX集团成都武侯房地产开发有限公司应当在2012年8月31日前向买受人原告蒋某某、原告刘某某交付房屋,并符合下列条件:“1、该商品房已取得规划验收合格证;2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房的面积实测报告;3、出卖人已取得了该商品房所在楼栋的房屋权属证明;4、满足合同第十一条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件;5、出卖人提供住宅商品房的《住宅工程质量分户验收表》”。出卖人如未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人的,逾期在90日内,出卖人按日计算向买受人支付已付房屋价款万分之一的违约金;逾期超过90日,买受人有权退房,出卖人退还全部已付款,并按照已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的,……。合同还约定,该商品房地基基础和主体结构质量检测不合格的或者室内空气质量检测不符合国家标准的,买受人有权退房。交付该商品房时,该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格,出卖人与买受人共同查验收房,发现有其他问题的,双方同意由出卖人按照国家和本省有关工程质量的规范和标准,在九十日内对该商品房进行整改,并承担整改费用,整改期间不作逾期交付房屋处理;整改完毕后,经通知买受人拒绝前来验房或者无正当理由拒绝办理交付手续的,视为该房屋自通知之日起已完成交付。合同补充约定,买受人签订合同后,在2010年12月22日前支付首期楼款308905元,买受人采用银行抵押贷款付款方式购房,向中国银行按揭贷款470000元。该合同签订后,原告蒋某某、原告刘某某向被告XX集团成都武侯房地产开发有限公司支付了首期付款308905元。2012年8月31日,原告蒋某某、原告刘某某应被告XX集团成都武侯房地产开发有限公司通知前往商品房现场共同验房。原告蒋某某、原告刘某某在2012年8月31日、2012年9月3日、2012年9月11日、2012年9月20日五次验房均不满意。由于原告蒋某某、原告刘某某对小区建设和房屋质量持有严重异议,遂于2012年12月28日诉至本院,要求退房及被告XX集团成都武侯房地产开发有限公司赔偿损失。

原告蒋某某、原告刘某某认为小区建设存在以下问题:1、合同约定的楼栋为地下2层,实际为地下1层;2、被告XX集团成都武侯房地产开发有限公司将公共XX出卖给部分业主;3、原规划总平面图上标明为XX的区域,被告XX集团成都武侯房地产开发有限公司建设成了水泥路、砖地、塑料草地等,与规划严重不符;4、被告XX集团成都武侯房地产开发有限公司增加了车位,地下室部分车位堵住了消防通道、人行进出通道。为此,原告蒋某某、原告刘某某向法庭出示了照片、《上海XX集团成都武侯房地产开发有限公司(住宅、商业及配套设施)房屋竣工规划测绘图》等证据。原告蒋某某、原告刘某某认为被告XX集团成都武侯房地产开发有限公司拟向其交付的房屋存在以下问题:1、主体沙浆标号严重不够,干砖上墙;2、卫生间沙浆标号不够;3、墙面腻子质量不合格;4、塑钢胶打得差;5、主卧楼板高差超过规范,望板阴角高低误差太大;6、抹灰阴角垂直度不合格;7、墙面空鼓太严重(有几十处);8、地坪空鼓;9、保温层不合格;10、对房屋抹灰层标准质疑。为此,原告蒋某某、原告刘某某向法庭出示了2012年9月3日、9月20日原告蒋某某、原告刘某某填写的《“XX.圣路易名邸”房屋验收表》三份等证据。

针对原告蒋某某、原告刘某某对小区建设及房屋质量提出的异议,被告XX集团成都武侯房地产开发有限公司反驳称合同中载明原告蒋某某、原告刘某某所购买的4号楼地下室有两层属于填写错误,实际只有一层。该楼栋的规划、设计图纸、报建方案均注明地下室只有一层。原告蒋某某、原告刘某某在签订合同时,知道或应当知道4号楼地下室的层数和面积,因为被告XX集团成都武侯房地产开发有限公司在售楼部现场公示了总平图,原告蒋某某、原告刘某某应当看到了该图,图上明确标明了3、4号楼地下室只有一层。所以,地下室只有一层才是双方的真实意思表示。而且,地下室填写错误没有对原告蒋某某、原告刘某某造成任何影响和损失,地下室的实测面积不尽没有减少,反而增加了。关于原告蒋某某、原告刘某某主张被告XX集团成都武侯房地产开发有限公司出售底层花园的问题不是事实,被告XX集团成都武侯房地产开发有限公司没有将底层花园出售给业主,实际上是业主自行将XX用木板围了起来,此系属于业主的个人行为,且该行为对原告蒋某某、原告刘某某没有造成任何损失。关于车位个数增加,规划许可证上载明的是预测面积,实测面积增加了,所以被告XX集团成都武侯房地产开发有限公司增加了部分车位,车位并没有占用消防和人行通道。关于小区绿化,整个小区报批的绿化为绿化率30%,最后成都市林业和园林管理局核定绿化率为39.4%。原告蒋某某、原告刘某某在收房时提到的房屋质量问题属于细微瑕疵,这些问题都不属于合同约定的交房条件,也不违反国家强制性标准。被告XX集团成都武侯房地产开发有限公司现已对原告蒋某某、原告刘某某提出的瑕疵进行了处理,并于2012年9月11日进行了再次验收。为此,被告XX集团成都武侯房地产开发有限公司向法庭出示了《成都市建设工程规划合格证》、《中华人民共和国建设工程规划许可证》、《房屋测绘成果报告》、《施工图设计文件审查报告》、《“XX.圣路易名邸”总平图》、《建设项目XX率指标核定表》、2012年8月31日、2012年9月11日原告蒋某某填写的《“XX.圣路易名邸”房屋验收表》等证据。

上述事实,有《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件与补充协议》、《“XX.圣路易名邸”房屋验收表》五份、《成都市建设工程规划合格证》、《中华人民共和国建设工程规划许可证》、《房屋测绘成果报告》、《施工图设计文件审查报告》、《“XX.圣路易名邸”总平图》、《建设项目XX率指标核定表》、照片、《上海XX集团成都武侯房地产开发有限公司(住宅、商业及配套设施)房屋竣工规划测绘图》、付款收据、当事人陈述记录等证据收集在案,予以佐证。

本院认为,原被告签订的《商品房买卖合同》对双方的权利义务进行了明确的约定。关于买受人可以退房的条件,约定如下:一、出卖人改变规划许可致该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向、用途影响到买受人所购商品房质量或使用功能的,出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内书面通知买受人,未通知的,买受人有权退房;二、出卖人被告XX集团成都武侯房地产开发有限公司应当在2012年8月31日前向买受人原告蒋某某、原告刘某某交付房屋,并符合下列条件:“1、该商品房已取得规划验收合格证;2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房的面积实测报告;3、出卖人已取得了该商品房所在楼栋的房屋权属证明;4、满足合同第十一条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件;5、出卖人提供住宅商品房的《住宅工程质量分户验收表》”。出卖人如未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人的,逾期超过90日,买受人有权退房,出卖人退还全部已付款,并按照已付款的5%向买受人支付违约金;三、该商品房地基基础和主体结构质量检测不合格的或者室内空气质量检测不符合国家标准的,买受人有权退房。交付该商品房时,该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格,出卖人与买受人共同查验收房,发现有其他问题的,双方同意由出卖人按照国家和本省有关工程质量的规范和标准,在九十日内对该商品房进行整改,并承担整改费用,整改期间不作逾期交付房屋处理;整改完毕后,经通知买受人拒绝前来验房或者无正当理由拒绝办理交付手续的,视为该房屋自通知之日起已完成交付。根据查明的事实显示,原告蒋某某、原告刘某某向被告XX集团成都武侯房地产开发有限公司购买的“XX铂朗郡”(又名“XX.圣路易名邸”)4栋1单元5楼1号房屋,被告XX集团成都武侯房地产开发有限公司对地下车位数量、小区绿化进行了不同于原规划设计的修改,但这些修改均不涉及二原告所购房屋结构形式、户型、空间尺寸、朝向、用途,不至于影响二原告所购商品房质量或使用功能。原告蒋某某、原告刘某某主张房屋地下室层数与合同约定和规划许可不符,但双方向法庭提交的小区规划图均显示二原告所购房屋所在的楼栋为12+1F结构,即地下仅有一层,因此签订合同时二原告知道或应当知道地下室的层数为一层,合同载明地下室有两层应属笔误而非双方真实意思表示。而且,地下室层数既未减弱房屋地基牢固程度,也不至于影响二原告居住。原告蒋某某、原告刘某某所提出的一楼住户以围栏圈地的情形确实存在,但没有证据被告XX集团成都武侯房地产开发有限公司将XX出售给了一楼住户,此系小区环境管理问题。至于房屋本身是否存在严重的质量问题,双方存在很大争议。从五份房屋验收表显示,原告蒋某某、原告刘某某始终认为房屋质量存在严重问题。但是,房屋是否存在严重质量问题缺乏充足的证据证实,暂无法认定出卖人被告XX集团成都武侯房地产开发有限公司逾期交房。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定:“因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”原告蒋某某、原告刘某某五次验房所提出的问题主要是墙面水泥标号不够、墙面地坪空鼓、保温层不合格等,本院认为,这些问题不影响房屋的主体结构,可以在整改期或保修期内合理解决,达不到退房标准。综上,被告XX集团成都武侯房地产开发有限公司向原告蒋某某、原告刘某某提供的房屋在规划设计上的少量修改不构成合同约定的退房条件,而房屋质量问题尚无证据导致严重影响正常使用而达到退房条件,被告XX集团成都武侯房地产开发有限公司亦未构成逾期交房。原告蒋某某、原告刘某某的解除合同请求不符合合同约定和法律规定,本院不予支持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定,判决如下:

驳回原告蒋某某、原告刘某某对被告XX集团成都武侯房地产开发有限公司的诉讼请求。

案件受理费2850元,由原告蒋某某、原告刘某某承担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提交副本,上诉于四川省成都市中级人民法院。

(本页无正文)

审 判 长  赵 阳

人民陪审员  代君秀

人民陪审员  裴幼郡

二〇一三年七月五日

书 记 员  姜 玲

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